A

Abfallrecht. Auf der Grundlage des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes werden zahlreiche Rechtsverordnungen für den Umgang mit Abfällen und für die Abfallentsorgung verabschiedet. Der Abfall wird unterschiedlich je nach Abfallgruppe behandelt.

Abgeltungssteuer. Ab dem 01.01.2009 gilt der Steuersatz von 25 % auf Kapitaleinkünfte. Für Vermieter ist hier zu beachten: Einkünfte aus der Vermietung unterliegen nicht dem Abgeltungssteuer, sondern werden mit einem individuellen Steuersatz belegt. Ein Immobilienverkauf nach dem Ablauf der 10-jähriger Halterfrist kann steuerfrei erfolgen. Erträge aus offenen Immobilienfonds unterliegen der Abgeltungssteuer, für geschlossene Immobilienfonds ergaben sich wegen des neuen Besteuerungsmodells keine Änderungen.

Abschlagszahlung. Im Hinblick auf Eigentums- oder Mietimmobilien bedeutet die Abschlagszahlung monatliche Zahlungen für Gas, Strom, Heizung u.a. Die Höhe der Abschläge wird ausgehend von Erfahrungswerten definiert. Üblicherweise wird am Jahresende aufgrund vom tatsächlichen Verbrauch entweder eine Nachzahlung fällig oder ergibt sich ein Guthaben.

Alleineigentum. Eine andere Bezeichnung dafür ist Sondereigentum. Darunter werden die Räume in einem Gebäude verstanden, die sich im ausschließlichen Eigentum von einer Person befinden. Das sind v.a. Wohnräume der Eigentumswohnung. Neben dem Alleineigentum (Sondereigentum) wird mit dem Kauf einer Wohnung Anteil am sog. Sondereigentum erworben.

Auflassung. Als Auflassung wird die vertraglich festgelegte Einigung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer über den Wechsel der Eigentumsrechte beim Grundstückskauf bezeichnet.

B

Bagatellschäden. Als Bagatellschäden werden im Versicherungsrecht geringe Schäden bezeichnet, bei denen die Reparaturkosten i.d.R. nicht 75,- EUR übersteigen.

Balkon. Als ein Balkon wird eine begehbare Fläche in den Obergeschossen verstanden, die mindestens nach einer Seite offen und mit einer Brüstung geschützt ist. Vor 01.01.2004 wurde Balkon in den Mietverträgen bis zu 50 % bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt. Danach – lediglich bis zu 25 %.

Bausparvertrag. Ein Bausparvertrag wird von einem Sparer mit einer Bausparkasse abgeschlossen. Der Zweck eines Bausparvertrags ist die Ansparung einer bestimmten Summe, die zusammen mit einem zinsgünstigen Darlehen für einen künftigen Bau- oder Renovierungsvorhaben verwendet werden kann.

Besichtigungsrecht des Vermieters. Ein Mieter hat Recht auf ungestörte Nutzung der von ihm gemieteten Wohnung. Allerdings ist dem Vermieter ein begrenztes Besichtigungsrecht seiner Eigentumswohnung eingeräumt. Dabei soll die geplante Besichtigung mind. 24 Stunden im Voraus angekündigt sein und sie soll einen wichtigen Grund haben (z.B. Präsentation der Wohnung an potentielle Nachmieter).

Bewertung von Immobilien. Die Bewertung von Immobilien wird von einem unabhängigen Gutachter durchgeführt und dient als Grundlage für die Ermittlung des Kaufpreises, der Höhe von anfallenden Steuern oder der Höhe von einem möglichen Darlehen. Daher wird es zwischen Verkehrswert, dem Beleihungswert und dem Einheitswert einer Immobilie unterschieden.

Bürgschaft als Mietsicherheit. Neben dem üblichen Kautionsverfahren gibt es eine Möglichkeit, eine Bürgschaft als Mietsicherheit zu stellen. Ein Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Gläubiger (dem Wohnungseigentümer oder der Hausverwaltung) für die Verpflichtungen des Mieters einzustehen.

D

Dauermietvertrag. Unter einem Dauermietvertrag wird ein Mietvertrag verstanden, bei dem eine Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarf ausgeschlossen ist. Kündigung wegen Nichtzahlung der Mieten ist dagegen vorgesehen.

E

Eigenbedarf. Mit dem Eigenbedarf wird oft eine Kündigung des Mietvertrags durch den Wohnungseigentümer begründet. Der Eigentümer kann die Wohnung für sich oder seine Familienangehörige (z.B. auch für Nichten oder Neffen) beanspruchen. Allerdings muss der Eigenbedarf begründet sein, sonst drohen dem Eigentümer Schadenersatzansprüche seitens der Mieter.

Erbengemeinschaft. Wenn ein Verstorbener eine sog. Erbmasse (vererbbares Eigentum) hinterlässt und es mehrere Personen gibt, die zu den Erben gehören, bilden diese Personen eine Erbengemeinschaft. Die Erbengemeinschaft kann das geerbte Eigentum gemeinsam verwalten oder sich über dessen Aufteilung einigen.

F

Facility Management (Immobilien). Bezogen auf die Immobilien, hat das Facility Management ein Ziel alle Angelegenheiten rund um die Bewirtschaftung des Gebäudes zu übernehmen und ermöglicht dem Nutzer des Objektes sich auf sein Kerngeschäft zu konzentrieren. Ein Facility-Management-Unternehmen z.B. kann die Verwaltung und Bewirtschaftung eines Mehrfamilienhauses oder einer Wohnanlage übernehmen und somit die Wohnungseigentümer von allen Sorgen um das Gemeinschaftseigentum zu entlasten. Ein Facility-Management-Unternehmen beschäftigt extra für unterschiedliche Aspekte der Bewirtschaftung einer Immobilie ausgebildetes Personal.

Ferienwohnung im Mehrfamilienhaus. Immer wieder werden von Wohnungseigentümern ihre Wohnungen nicht an herkömmliche Mieter, sondern an Feriengäste vermietet, deren Aufenthalt zwischen einigen Tagen und einigen Wochen dauert. Besonders stark ist diese Tendenz in den Großstädten ausgeprägt. Solche Nutzungsart der Eigentumswohnung ist zwar nicht verboten, Probleme können sich ergeben, wenn einem Eigentümer gewerbliche (Hotelbetrieb) Nutzung der Wohnung nachgewiesen werden könnte. Dieser Nachweis ist allerdings z.Z. nur schwer zu erbringen.

Fristlose Kündigung des Mietvertrags. Um den Mietvertrag fristlos kündigen zu dürfen, soll ein gewichtiger Grund vorliegen. Vom Gesetzgeber werden nur einige Gründe für eine fristlose Kündigung genannt: Wenn der Mieter mit den Zahlungen im Verzug ist, wenn die Wohnung unbefugt an Dritte überlassen wird und auch (seit 2013) wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug ist. Diese Liste erschöpft nicht alle möglichen Kündigungsgründe.

G

Gemeinschaftseigentum. Laut Wohnungseigentumsgesetz ist bei der Eigentumswohnung zwischen dem Alleineigentum (Sondereigentum) und dem Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Zum Gemeinschaftseigentum gehören die von allen Eigentümern gemeinsam genützte Flächen und Anlagen. Das sind einerseits Dächer, tragende Wände und Außenwände (auch denn sich diese im Bereich des Alleineigentums befinden), Böden, Treppenhäuser. Zu den gemeinsam genützten Anlagen gehören Aufzüge, Heizungs- und Lüftungsanlagen usw.

Generalmietvertrag. Bei einem Generalmietvertrag vermietet der Eigentümer ein Objekt an einen Generalmieter, der einzelne Flächen (Wohnungen) an Endmieter weiter vermietet. Man redet dabei von einer Zwischenvermietung oder Weitervermietung.

Grundbuch. Ein Grundbuch ist ein öffentliches Register von allen Grundstücken, die sich in einem Grundbuchbezirk befinden. In diesem Register werden außer den Besitzrechten für jedes Grundstück (Abt. I) auch die auf ihm ruhende Lasten und Beschränkungen (Abt.II) und die Grundpfandrechte (Abt. III) verzeichnet. Beschränkungen können z.B. entstehen, wenn gegen den Eigentümer ein Insolvenzverfahren eröffnet wird. In der Abt. III werden Hypotheken, Rentenschulden und Grundschulden eingetragen.

Grundschuld. Unter der Grundschuld handelt es sich um eine dingliche Absicherung bei einem Immobiliendarlehen. Die Grundschuld bedeutet, dass der Gläubiger ein Recht auf „Befriedigung seiner Forderungen aus dem Grundstück“ erhält, sei es durch Beschlagnahmung der Mieteinnahmen oder z.B. durch Zwangsversteigerung.

Grundstück. Unter einem Grundstück versteht man einen Teil der Erdoberfläche, für den im Grundbuch Besitzverhältnisse und andere Eigenschaften festgehalten werden (bzw. werden könnten – im Falle eines grundbuchfreies Grundstücks). Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung werden auch Anteile am Grundstück, auf dem sich die Immobilie befindet, erworben.

H

Hausordnung. Bei der Hausordnung geht um ein Verzeichnis der Regeln rund um die Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums durch die Miteigentümer in einem Gebäude. Die Hausordnung wird von der Hausverwaltung der Wohnungseigentümerversammlung vorgestellt und mit einer einfachen Stimmenmehrheit verabschiedet.

Hausgeld. Unter Hausgeld versteht man monatlich zahlbare Beiträge der Wohnungseigentümer, die für die Begleichung von laufenden Kosten für die Bewirtschaftung vom Gebäude verwendet werden.

Hausverwaltung. Bei einer Hausverwaltung handelt es sich i.d.R. um einen Dienstleister, der die Bewirtschaftung einer Wohnanlage (eines Gebäudes) im Auftrag von Wohnungseigentümern übernimmt. Dabei unterscheidet man zwischen den kaufmännischen, bautechnischen, juristischen und sozialen Aspekten seiner Tätigkeit.

Hausmeister. Ein Hausmeister kann von den Wohnungseigentümern beauftragt werden, sich um die Instandhaltung, Reparaturen und Überwachung von technischen Anlagen in einer Wohnanlage zu kümmern. Teilweise kann ein Hausmeister auch mit der kaufmännischen Verwaltung beauftragt werden. Der heutige Trend geht zu den qualifizierten Dienstleistern, die Hausmeisterdienste für mehrere Gebäude und Wohnanlagen anbieten.

I

Immobilie. Bei einer Immobilie (aus dem Lateinischen – „unbeweglich“) handelt es sich um ein „unbewegliches Sachgut“, d.h. entweder um ein Grundstück (Liegenschaft) oder um ein Bauwerk.

Instandhaltung. Unter dem Begriff Instandhaltung werden die Maßnahmen verstanden, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand eines Bauwerkes (Haus oder Wohnung oder ein anderes Gebäude) aufrechtzuerhalten. Dazu zählen z.B. Reparaturen und Renovierungsarbeiten. Im Mietrecht zählt Instandhaltung der Mietimmobilie zu den Grundpflichten des Mieters.

J

Jahresabrechnung. Die Hausverwaltung ist verpflichtet, eine Jahresabrechnung über die Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des Gebäudes (der Wohnanlage) zu erstellen und der Versammlung der Wohnungseigentümer vorzustellen. Die Jahresabrechnung soll mehrheitlich beschlossen werden.

K

Kündigung. Bei der Kündigung handelt es sich um die Beendigung eines vertraglich festgelegten Verhältnisses. Man unterscheidet zwischen einer fristgerechten (ordentlichen) und fristlosen (außerordentlicher) Kündigung.

L

Lage. Bei der Bewertung einer Immobilie spielt ihre Lage eine ganz wichtige Rolle. Die Lage einer Immobilie wird anhand von mehreren Kriterien ermittelt: Anbindung an das Verkehrssystem, Nähe zu den Einrichtungen der Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte, Sportplätze usw.), Umgebung, Umweltfaktoren u.A.

M

Mängelanzeige (Mietrecht). Ein Mieter ist gegenüber dem Vermieter verpflichtet, diesen auf aufgetretene Mängel in der Wohnung (im Haus) schriftlich hinzuweisen. Zu solchen Mängeln gehören z.B. Schimmel, Rohrbruch usw. Wenn der Mieter eine Mängelanzeige unterlässt, haftet er für die Schäden wegen der Mängel.

Mehrfamilienhaus. Unter einem Mehrfamilienhaus versteht man ein Gebäude mit drei und mehr abgetrennten Wohnungen. Bei einem Haus mit einer oder zwei Wohnungen handelt es sich rechtlich um ein Einfamilienhaus.

Miete. Unter einer Miete versteht man den Preis für die Nutzung von Sachen, u.a. für die Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses. Ein Mietverhältnis zwischen dem Eigentümer und Mieter wird i.d.R. vertraglich festgelegt. In dem Vertrag wird auch die Höhe der Miete (meistens monatlich zahlbar) festgelegt.

Mietkaution. Unter der Mietkaution wird eine Sicherheitsleistung verstanden, die ein Immobilieneigentümer von dem Mieter verlangen kann. Der Eigentümer ist verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen zu verwalten. Meistens wird die Mietkaution auf einem Bankkonto deponiert und nach der Beendigung des Mietverhältnisses samt Zinserträgen an den Mieter zurück erstattet.

Mietrechtsreform 2013. Am dem 01.05.2013 trat die Mietrechtsreform in Kraft. Zu den Novellen in diesem Gesetz gehören z.B. die Erleichterung der Modernisierungsmaßnahmen, insb. der energetischen Modernisierung; die Erleichterung der Räumung und der fristlosen Kündigung (z.B. wegen der Nichtzahlung von Mietsicherheit), aber auch Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten wegen Eigenbedarf u.a.m.

Modernisierung. Rechtlich werden als Modernisierung Maßnahmen verstanden, die über die Instandhaltung und -setzung hinaus gehen. Modernisierung dient der Erhöhung des Gebrauchswertes einer Immobilie und der Verbesserung der Wohnqualität. Die Mietrechtsreform 2013 setzt einen starken Akzent auf die Durchführbarkeit von sog. energetischer Modernisierung.

N

Nachtruhe in einem Mietshaus. Eigentlich handelt es sich dabei um Ruhezeiten nicht nur in den Nachtstunden, sondern auch tagsüber. Während der Ruhezeit dürfen keine Aktivitäten stattfinden, die mit Lärmerzeugung verbunden sind, sei es laute Musik oder Reparaturarbeiten. Üblich sind Ruhezeiten zwischen 22.00 und 7.00 Uhr und zwischen 13.00 und 15.00 Uhr.

O

Objektanalyse. Eine qualifizierte Objektanalyse wird von einem Immobilienmakler mit dem Ziel der Kaufpreisermittlung und der Findung von Zielgruppen für die Präsentation des jeweiligen Objektes durchgeführt. Bei der Objektanalyse wird die Lageanalyse, die Analyse des Zustandes des Objektes, der Rechtslage und der Rentabilität durchgeführt.

R

Räumung. Unter der Räumung versteht man das Verlassen der Mietwohnung durch den Mieter nach der Kündigung des Mietvertrags. Bei der Weigerung des Mieters, die Wohnung zu räumen, kann auf der Grundlage eines Gerichtsurteils eine Zwangsräumung angeordnet werden. Für die Räumung bekommt der ehemalige Mieter (welcher nach der Kündigung des Vertrags als Nutzer bezeichnet wird) eine Räumungsfrist, die maximal 1 Jahr dauern darf.

Rendite. Als Rendite wird der Ertrag eines Kapitals bezeichnet. Im Hinblick auf eine Immobilie versteht man unter den Renditen ein Verhältnis von Ertrag einer vermieteten Immobilie zum deren Verkehrswert.

S

Sachmangel. Ein Sachmangel bei einer Immobilie liegt vor, wenn dessen Gebrauch durch den Mangel erschwert ist. Mieter sind zum Anzeigen der Mängel verpflichtet. Sachmängel können ein Grund zur Mietminderung sein. Ebenfalls ist Mieter berechtigt, Mängel mit eigenen Mitteln oder durch externe Handwerker zu beseitigen und die Rechnung dem Vermieter zukommen zu lassen.

Sanierung. Der Begriff Sanierung ist rechtlich nicht eindeutig definiert. Unter der Sanierung werden unterschiedliche Maßnahmen zur Werterhaltung und Wertsteigerung des Objekts verstanden. Meistens werden unter Sanierung tiefgreifende Renovierungs- und Umbaumaßnahmen verstanden.

Schlüsselnotdienst. Unter dem Schlüsseldienst wird i.d.R. Notöffnung von Türen verstanden: Verlorene Schlüssel oder eine ins Schloss zugefallene Tür sind meistens der Grund, warum ein Schlüsselnotdienst geholt wird. Auch Einbau und Reparatur der Schlösser gehören zu den Aufgaben eines Schlüsselnotdienstes. Hausmeister besitzen oft einen Generalschlüssel zu allen Wohnungen der Wohnanlage. Eine Facility-Management-Unternehmen übernimmt ebenfalls meistens auch den Schlüsselnotdienst.

Stellplatz (für einen PKW). Beim Bau eines Gebäudes sind Bauherren verpflichtet, ausreichend Stellplätze für Autos einzuplanen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist es wichtig, auch die Nutzungsrechte für einen Stellplatz mit zu erwerben.

T

Tierhaltung in der Wohnung. Obwohl die Haltung von Tieren immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Nachbarn oder zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Mieter führt, ist Tierhaltung in der Wohnung nicht generell zu verbieten. Lediglich gefährliche Tiere wie z.B. Kampfhunde dürfen von dem Vermieter verboten werden. In einer Eigentumswohnung ist die Legitimität der Tierhaltung abhängig davon, ob dadurch Nachteile für die Miteigentümer entstehen.

W

Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 15.03.1951 (umfassende Novellierungen 1973 und 2007) ist das grundlegende Gesetz für alle Aspekte rund um das Wohnungseigentum. WEG regelt die Nutzung vom Alleineigentum (Sondereigentum) und vom Gemeinschaftseigentum, von der Hausverwaltung, Instandhaltung und Überwachung von technischen Anlagen usw.